Le rôle d’évaluation établit la valeur réelle de votre propriété.  C’est un outil d’équité pour répartir les taxes. Les finances municipales, ça s’explique. Et c’est pour tout le monde. 

Le rôle sert notamment à partager équitablement la charge fiscale et la taxe scolaire, ainsi qu’à répartir les dépenses entre les municipalités et certains organismes. Ses fonctions officielles législatives sont les suivantes :

• Indiquer les renseignements exigés aux fins de la taxation foncière municipale et scolaire
• Assurer la transparence de la fiscalité foncière en permettant à quiconque d’accéder à ces renseignements et de les comparer

Voici un exemple de rôle d’évaluation pour vous aider à mieux comprendre les différentes sections et renseignements indiqués :

Exemple de rôle d'évaluation annoté

La valeur inscrite ne l’est pas au hasard. Elle suit des critères précis, établis après un examen rigoureux. Les finances municipales, ça s’explique. Et c’est pour tout le monde. 

L’évaluation foncière est réalisée par un évaluateur agréé et ses collaborateurs. Le travail de l’évaluateur est encadré par :

• La Loi sur la fiscalité municipale 
• Les normes de pratique de l'ordre des évaluateurs agréés (voir la norme 20.1)
• Le Manuel d’évaluation foncière du Québec

La valeur d’une propriété inscrite au rôle d’évaluation correspond à sa valeur d’échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle. Il s’agit du prix de vente probable que pourrait payer un éventuel acheteur lors d’une vente de gré à gré. 

Trois méthodes permettent l’établissement d’une valeur réelle :

• La méthode de comparaison : elle consiste à établir la valeur de l’immeuble en se basant sur l’observation des conditions de transaction pour des immeubles similaires et en procédant aux ajustements nécessaires
• La méthode du coût : elle consiste à établir la valeur de l’immeuble en ajoutant à la valeur du terrain (évalué comme s’il était vacant) le coût de remplacement du bâtiment duquel on a soustrait toute forme de dépréciation
• La méthode du revenu : elle consiste à établir la valeur de l’immeuble en actualisant les flux de revenus qu’il génère ou est destiné à générer

La valeur réelle des propriétés pour chaque nouveau rôle est établie en tenant compte des conditions du marché à une date de référence définie par la Loi sur la fiscalité municipale.

Exemple : La valeur réelle des propriétés pour le nouveau rôle 2026-2027-2028 a été établie en tenant compte des conditions du marché au 1^er juillet 2024.

Pour évaluer la valeur des propriétés, la Loi sur la fiscalité municipale définit une date de référence fixée à 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation.

Comme le nouveau rôle 2026-2027-2028 entre en vigueur le 1^er janvier 2026, la valeur des propriétés est évaluée en fonction des conditions du marché en date du 1^er juillet 2024.

Le rôle 2026-2027-2028 ne peut donc tenir compte des variations haussières ou baissières du marché immobilier depuis cette date.

Oui. En consultant l’avis d’évaluation de votre propriété, vous remarquerez qu’une distinction est faite entre la valeur du terrain et la valeur du ou des bâtiment(s).

Sachez que pour les fins du calcul des taxes municipales, cette répartition n’est que théorique puisque c’est la valeur immeuble qui est considérée. La répartition est faite uniquement en réponse à une obligation légale.

Pour procéder à l’établissement de la valeur du bâtiment résidentiel, de façon générale, l’évaluateur municipal détermine d’abord la valeur du terrain et ensuite celle de la propriété dans son entier. La valeur du bâtiment résulte donc de la différence entre les deux.

Il est alors possible, surtout dans les quartiers plus centraux, que la valeur du bâtiment subisse une baisse par rapport au dernier rôle d’évaluation. Cela n’indique en rien que ce bâtiment ait subi une détérioration depuis la dernière évaluation. Cela signifie en revanche que l’augmentation de la valeur de la propriété est attribuable à la forte progression de la valeur du terrain.

En conclusion, bien que la répartition de la valeur puisse être utile à titre informatif, votre attention devrait être portée sur la valeur totale de votre propriété lors de la lecture de cet avis. C’est en effet cette valeur qui sert de base aux fins de taxation municipale.

Plusieurs facteurs occasionnent cette différence comme la grandeur du terrain, les aménagements intérieurs, les annexes, les rénovations ou les matériaux utilisés.

L’évaluateur municipal utilise les transactions immobilières pour déterminer les valeurs à porter au rôle. La variation qu’il constate est donc justifiée par les préférences qu’accordent les acheteurs pour un quartier donné par comparaison à un autre.

Le principal critère consiste à se poser objectivement la question suivante : en date du 1^er juillet 2024, est-ce que ma propriété aurait pu se vendre au prix de l’évaluation municipale ?

Le contribuable doit donc baser son opinion sur des transactions d’immeubles comparables survenues dans sa rue, son quartier ou dans des secteurs similaires.

Si vous croyez que la valeur réelle de votre propriété n’est pas représentative du marché, vous devez communiquer avec le personnel du Service de l’évaluation afin de faire vérifier votre dossier.